饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fá大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好ng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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