文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发卅是什么意思，卅是什么意思,读音商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī卅是什么意思，卅是什么意思,读音)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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