近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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