OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江认真地还是认真的写作业，认真的与认真地光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关认真地还是认真的写作业，认真的与认真地注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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