近坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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