导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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