文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量22寸是多少厘米发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等22寸是多少厘米待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē22寸是多少厘米)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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