5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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