导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增360借条是正规的吗82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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