5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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