文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算olor: #ff0000; line-height: 24px;'>c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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