5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)单亲家庭是什么意思向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(单亲家庭是什么意思zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收单亲家庭是什么意思(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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