导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　一个男的长期不碰他老婆是什么原因g>城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn一个男的长期不碰他老婆是什么原因)住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普一个男的长期不碰他老婆是什么原因显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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