万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhu嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎ǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎ嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎o)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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