5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi分压公式是什么，分压公式是什么意思)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下分压公式是什么，分压公式是什么意思滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)分压公式是什么，分压公式是什么意思企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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