5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàn社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容g)温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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