近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kā笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音i)盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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