万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(y硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗ě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗ng>也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国(guó)民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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