文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国太深是一种什么体验，太深是不是不好：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(太深是一种什么体验，太深是不是不好xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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