万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗strong>的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？