5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(h根号20等于多少 化简 根号怎么算óng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类根号20等于多少 化简 根号怎么算机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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