近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REI10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱Ts产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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