“现在的房地产很难再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化(huà)的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此之外，洪灏(hào)指出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发(fā)资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企背景的(de)房(fáng)企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思　　需要注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市场，以及过于激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到(dào)机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市(shì)，另外一(yī)半也(yě)主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机(jī)会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负(fù)债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个(gè)比(bǐ)例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)要求不得(dé)高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿(ná)地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的几只产品九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在(zài)走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关(guān)系密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至(zhì)下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时(shí)代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的(de)数(shù)据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费的(de)增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等(děng)多因(yīn)素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希(xī)望挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价(jià)的公司很(hěn)少，因为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好，客(kè)户没有那(nà)么满意(yì)，能做到提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的(de)服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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