导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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