5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(d中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子e)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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