一线城(chéng)市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的(de)消息在(zài)房产圈(quān)刷(shuā)屏(píng)了。

　　这条(tiáo)消息为什么(me)这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策(cè)，其次深圳几(jǐ)乎(hū)是(shì)最后一个还在“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策的城(chéng)市，最(zuì)后深圳是房价(jià)前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先有利(lì)于(yú)深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于(yú)深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结(jié)束(shù)。传言称：二手房贷款不(bù)按(àn)官方(fāng)参(cān)考价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价(jià)以网签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参考价”。

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　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚(shàng)未接到(dào)正式通知，目(mù)前仍(réng)按参考价办理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款(kuǎn)等(děng)领域(yù)按(àn)照新的规(guī)则进(jìn)行，但不(bù)会出台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有些事情，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个(gè)小区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区的高价(jià)盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银(yín)行只能按照(zhào)指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分(fēn)，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多(duō)给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失去(qù)了购房能力(lì)，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手(shǒu)房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计(jì)，实施二手房指导价(jià)的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量(liàng)同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记(jì)录(lù)，相较2020市(shì)场高峰(fēng)缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历(lì)其中的人(rén)，才能深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年前高杠杆(gān)买了(le)2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案(àn)例属实(shí)，买家的实际(jì)购房成本高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷(dài)和(hé)持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下(xià)多年新低，学(xué)区(qū)房神话(huà)不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手房(fáng)指导价的城(chéng)市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深(shēn)圳(zhèn)还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和(hé)职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩(hái)家(jiā)庭在(zài)新房计(jì)分制度(dù)政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城(chéng)市(shì)商品住(zhù)宅销(xiāo)售价格变动情(qíng)况来(lái)看，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价格(gé)仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文(wén)，全面推动二(èr)手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活二手房交易(yì)，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹近日更是(shì)指出(chū)：建筑业、房地产(chǎn)企业要发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解(jiě)一下(xià)这两个词，意思就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有一(yī)大波正在路上...

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