导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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