近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(sh吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别ì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别