近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格trong>特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(l中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格ì)、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因(y中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格īn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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