文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句