文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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