近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的>

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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