导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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