近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括(ku辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向ò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向ng>

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。