文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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