文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　<金允智致命之旅演的谁strong>1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù金允智致命之旅演的谁)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金允智致命之旅演的谁金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 金允智致命之旅演的谁