导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(j9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少iāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少: #ff0000; line-height: 24px;'>9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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