5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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