文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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