导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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