5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(p哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗ái)名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗