OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(z2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022hé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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