文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xì高中毕业时一般都多大年龄啊 高中毕业属于什么学历n)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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