5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(p小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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